Vers une nouvelle conception de l'immobilier, à votre service !

La notion de « Property as a service » implique d’envisager l'immobilier sous l’angle des usagers finaux ; habitants, locataires, occupants, visiteurs… qui évoluent dans et autour des biens immobiliers et services désormais associés.

Le Prof. Catherine Elsen a commencé son exposé en présentant l’équipe du Laboratoire Inter’Act. Elle a expliqué comment concevoir un immobilier « as a service » : par une approche holistique et collaborative, centrée sur l’humain, afin de générer de la valeur à la fois pour l’utilisateur et le fournisseur du service, tout au long du cycle de vie de ce dernier.

Pour Catherine Elsen, les débuts du « as a service » se trouvent dans la mise en commun d’outils partagés, informatiques notamment. Nous sommes allés de plus en plus vers la dématérialisation de l’acte d’achat et de la possession, avec des modèles d’accès numérique et immatériel. Ces modèles « à la demande » ou « sur abonnement » sont aujourd’hui appliqués dans de nombreux domaines (Netflix, Spotify, Uber, Airbnb…). On veut avant tout répondre à un besoin, ce qui permet de quitter l’artefact physique.

Cette transition vers la dématérialisation est moins évidente pour l’immobilier mais Catherine Elsen nous a ensuite montré par de nombreux exemples que ce changement avait déjà été fait aujourd’hui, aussi bien à l’échelle micro (le bâtiment), que méso (le quartier, l’îlot) et macro (l’aménagement du territoire). Ce sont le bien-être et la qualité de vie du citoyen qui priment.

A l’échelle micro, on trouve la mouvance des « Co » (co-working, co-living…) et leurs services associés (CityZendesk, par exemple) ; les services de maintenance (contrats d’entretien d’Engie, par exemple) qui implique une nouvelle gamme et de nouveaux métiers ; les services de leasing / de tiers investisseurs qui communautarisent certaines parties de l’enveloppe du bâtiment (leasing de façades ou mise à disposition de toitures pour des panneaux photovoltaïques) ; la gestion dans le temps long (marketplaces de l’immobilier, visites virtuelles, SpatioData de l’ULiège….). Catherine Elsen a souligné l’importance d’éviter les effets rebonds (facteurs d’insuccès) qui peuvent apparaître si les usages sont déviés (comme pour Airbnb) ou que le projet n’est pas construit en concertation avec les usagers potentiels.

Elle a ensuite présenté plusieurs exemples à l’échelle méso : à l’échelle de bâtiments interconnectés (communautés d’énergie intelligentes, parkings partagés connectés, fermes urbaines en toitures, production de houblon en façades…) et à l’échelle de réserves foncières, les friches notamment (Community Land Trust ou Zorgwonen, qui permettent aussi de ramener de la qualité de vie pour nos aînés).

Enfin, à l’échelle macro, Catherine Elsen nous a plus particulièrement expliqué le modèle SuperBlock barcelonais qui permet de lutter contre la baisse d’attractivité des centres-villes et leur paupérisation. Le but est d’attirer plus de personnes dans le centre-ville grâce à la qualité de vie. Chaque SuperBlock contient environ 5000 habitants et la circulation est régulée de manière à favoriser la mobilité douce dans la surface centrale de l’îlot, ce qui permet d’y réintroduire des services, des espaces verts… La concertation avec les habitants est importante pour la mise en œuvre afin d’éviter les effets touristiques et de gentrification. En plus de repenser la place du bâtiment dans la ville, il faut également le penser sur le long terme (100 ans et plus).

Pour conclure son exposé, Catherine Elsen a reprécisé le modèle de la Property as a Service : pas seulement ubiquitaire, dématérialisé, « à la demande » et « sur abonnement » mais aussi « Plug & Play » (immédiat dans son usage), « hassle-free bill » (service et abonnement « tout compris ») et orienté « expérience » et « qualité de vie ». Elle a également présenté trois challenges pour la Région Wallonne :

• Un territoire qui doit se réinventer sur lui-même
• Des structures qui doivent devenir flexibles, évolutives et résilientes
• Considérer la qualité de vie et la donnée comme valeur fondamentale, et plus la « brique ».

Ensuite, Frédéric Driessens a commencé par évoquer l’écosystème des développeurs de projets immobiliers dans lequel on met de plus en plus en avant le service rendu à la personne. Il a ensuite présenté la contribution de Noshaq qui veut soutenir différents écosystèmes grâce à des fonds et qui s’est positionné depuis 2017 comme acteur de la transition territoriale. Frédéric Driessens nous a ensuite présenté les écosystèmes soutenus par Noshaq, divisés en 6 secteurs prioritaires : Life Science ; Industriel (4.0 et maillage économique local) ; Agroalimentaire et Foodtech ; « Nouvelle économie » ; ICC ; Energies et développement durable. L’immobilier est un Push transversal à ces différents écosystèmes.

Une stratégie d’accompagnement basée sur 4 piliers a été évoqué avant la présentation de plusieurs typologies de projets :

• Revitalisation urbaine : le fil rouge du développement de projets en centre-ville, qui permet de relancer un centre urbain, est : habiter-étudier-travailler-consommer. Il faut aussi se poser la question : que veut dire habiter aujourd’hui ?
• Réhabilitation de friches : il faut y trouver du sens au travers d’une mission d’impact et de transition (et pas qu’économique). Ex : Gastronomia à Seraing.
• Infrastructures industrielles : mutualisation (partage d’une infrastructure).
• Résidentiel : co-living (Ex : Spi) où on investit pour un usage moins élevé (économie de la fonctionnalité). Par exemple, les maisons de repos repensées pour offrir plus de services.
• Bureaux : liés aux nouvelles manières de travailler (NWOW). Il faut pouvoir proposer des espaces et une infrastructure adaptés à l’entreprise en fonction de sa maturité sinon elle part à un certain stade de son développement.
• Labos et salles blanches : Life Science (idem que pour les bureaux)
• Industries : gestion des flux, des déchets… On investit en fonction des occupants, en leur faveur et en faveur de leur croissance.

Frédéric Driessens, Partner du Fonds Rise Proptech Fund & CEO de Noshaq Immo, a ensuite présenté ce qu’était la PropTech : l’innovation dans la construction et l’immobilier ; et pourquoi innover. Noshaq a créé un fonds Prop Tech Fund après le MIPIM 2019 qui est soutenu par les investisseurs et acteurs des métiers du secteur. Ce fonds investit dans l’IA, le Big Data, l’internet des objets, le développement durable (transversales technologiques) mais aussi l’économie circulaire, la construction tech & processus, les solutions de conception et de construction, la gestion des biens et des bâtiments, l’efficacité des ressources et les bâtiments intelligents (verticales industrielles). Il permet de s’attaquer à toute une série de problématiques aussi bien environnementales que financières, technologiques… Aussi, lors de la conception de projets, Noshaq consulte des gens du secteur pour correspondre au mieux aux usagers finaux.

Pour conclure, Frédéric Driessens nous a partagé une journée type à la Grand Poste, qui comprend de nombreux métiers et publics différents. Il faut donc un fil conducteur. La Grand Poste reprend les fonctions étudier-travailler-consommer dans un même lieu (avec le Foodcourt, les bureaux et co-working, la brasserie, les incubateurs et la partie de l’ULiège avec ses studios pour les étudiants). En conclusion, c’est le lien entre vision académique et pratique qui guide la vision de Noshaq.

Laboratoire Inter’Act : www.interact.uliege.be

Retrouvez ci-dessous les slides de la rencontre :